Хрустальные зоны, кисельные берега
Помещения игорных заведений в Москве раньше никогда всерьез не рассматривались как составная часть рынка коммерческой недвижимости – этот сегмент жил по своим правилам и жил вполне успешно. Однако в 2006 году были закрыты сотни игровых залов, а в 2007 году очередь дошла и до казино: уже к 1 июля может закрыться 20 из них. Еще через два года планируется избавиться ото всех оставшиеся казино и слот-залов в городе. Ожидание того, что все эти площади каким-то образом попадут на рынок, ставит вопросы, которые еще год назад показались бы праздными: кому принадлежат эти помещения, каковы арендные ставки, как можно перепрофилировать закрытые заведения? Своими мыслями на этот счет поделились эксперты рынка недвижимости.
Красивые планы
В первой половине 2006 года ничто не предвещало столь апокалипсического исхода для игровой индустрии России. Более того, «игровой» капитал начал готовиться к масштабной экспансии в сферу девелопмента в Московском регионе. Под аккомпанемент разговоров о том, чтобы вернуть игорный бизнес в цивилизованные рамки, девелоперские проекты по созданию мини Лас-Вегасов впервые приобрели ореол респектабельности. Достаточно вспомнить проект с рабочим названием «Хрустальный остров» (Сrystal Island), предполагавший вывод всех московских казино в игровую зону в Нагатино, или башню Veneta, которую планировалось воздвигнуть на внешней стороне МКАД.
Проект Сrystal Island связывали с компанией «СТ-Девелопмент», принадлежащей близкому к московским властям предпринимателю Шалве Чигиринскому. Изначально Госдума собиралась предоставить Москве квоту на 50 казино и 200 игровых залов. Все это вполне могло разместиться на площадке в Нагатинской пойме. Однако pr-продвижение масштабного проекта благоразумно откладывали до принятия федерального закона. В апреле 2006 года компания Crocus Group сыграла ва-банк: не дожидаясь нового закона, она заявила о планах строительства в Московской области башни Veneta - крупнейшего казино в России, которое по площади было бы сравнимо с половиной всех существующих московских казино: 22 этажа 24 300 кв. м под казино, 80 000 кв. м под отель и 60 000 кв. м под торговлю. Авторы проекта хотели впервые в России опробовать формат «Resort Hotel Casino» - развлекательный центр, отель и казино в одном комплексе. Управлять комплексом должна была компания Publishing and Broadcasting Ltd (PBL) – диверсифицированный холдинг в сфере масс-медиа и индустрии развлечений.
Гарант подкрался незаметно
Впрочем, обо все этом теперь можно забыть. Во всяком случае, эксперты весьма осторожно оценивают вероятность того, что помпезные «игровые» проекты в московском регионе могут быть когда-либо реанимированы. Политический вектор сегодня направлен не на создание новых, а на закрытие старых заведений, по крайней мере, в Москве. Ситуация для игрового бизнеса резко изменилась после того, как президент России Владимир Путин в начале октября 2006 г. внес в Государственную Думу проект закона, который заставил депутатов отклонить уже принятый в первом чтении законопроект о государственном регулировании игорного бизнеса, игр и пари.
Президентский законопроект сопровождался «дымовой завесой» в виде милицейского наезда на несколько московских казино, которые были основаны на предположении, что игровые деньги идут на финансирование закупок оружия грузинской мафией. Правда, после проведенных проверок предъявленные обвинения были больше достойны рядового рейда на продуктовый рынок (некачественная икра, нарушение санитарных норм, сигареты без акцизных марок и пр.). Это не помешало под фанфары закрыть (а потом тихо опять открыть) несколько казино. Общественность, по традиции, решила, что кто-то просто недоплатил взяток силовикам. Дым развеялся, однако зерно президентской инициативы упало на подготовленную почву и быстро проросло в виде федерального, а затем и московского закона.
Неправильной дорогой идете, товарищи
Нетрудно предположить, что неожиданная инициатива президента была обусловлена не столько заботой о населении, погрязшем в игромании, сколько стремлением ввести в регулируемое русло возникшие инвестиционные порывы в сфере игрового бизнеса, прежде всего, в Московском регионе. Полная ликвидация «порока» в Москве и других городах изначально не входила в планы президента, был лишь предложен отказ от идеи квотирования, который, как известно, является в России в высшей степени коррупционным механизмом. Неожиданностью как раз стало решение московских властей отказаться от размещения одной из игровых зон на своей территории, что фактически означает отказ от игрового бизнеса в городе с 2009 года.
События развивались стремительно. За два месяца все было кончено. Сначала Госдума пыталась смягчить президентский законопроект. В частности, высказывались сомнения в реалистичности сроков создания игровых зон (причем не только в Госдуме, но и в Правительстве). Участники игрового рынка также предлагали сместить сроки хотя бы до 2011 года. Тем не менее, Владимир Путин на встрече с руководством «Единой России» в Ново-Огареве в середине ноября предостерег от выхолащивания сути его инициативы, предупредив, что держит на личном контроле принятие закона.
Если верхи могут, то низы хотят
В итоге, Госдума в декабре приняла закон в еще более радикальном виде, чем в президентском варианте, и Совет Федерации его оперативно утвердил. Основное отличие – отказ от размещения игорных заведений в черте населенных пунктов, откуда они должны быть выведены к 1 июля 2009 года в четыре игровые зоны (все они вдали от Москвы). Мосгордума тут же скорректировала свой закон, еще больше (по сравнению с федеральным законом) ужесточив требования к площади игорных заведений и количеству игрового оборудования.
Как пояснил Заместитель Председателя Московской городской Думы Андрей Метельский, было необходимо принять поправки в Московский закон до вступления в силу нового федерального закона, то есть до 1 января 2007 года. «Эти поправки были приняты Мосгордумой 21 декабря 2006 года и в ступили в силу до Нового года, - сказал он. - Других вариантов ужесточить городской закон у нас не было и уже не будет, если только не вносить изменения в федеральный закон, что, в принципе, возможно».
Что мы имеем на сегодня? Прежде всего, мы имеем два срока: 1 июля 2007 года и 1 июля 2009 года. К первому из них все заведения, не соответствующие новым требованиям, должны привести себя «в соответствие» или закрыться, ко второму весь игровой бизнес должен быть полностью выведен из Москвы. Городской закон №58 «О порядке размещения объектов игорного бизнеса на территории города Москвы» требует, чтобы площадь казино была не менее 3000 кв. м, а игрового зала – 200 кв. м. (в федеральном законе соответственно 800 и 100 кв. м). Отличие московского и федерального закона не только в цифрах: «Московский закон предъявляет только конкретные требования к объектам игорного бизнеса и, в определенной степени, к местам их размещения, - пояснил А.Метельский. - Что касается окончательного вывода игорных заведений с территории города (2009 год), то это устанавливается нормой федерального закона».
Крупных не тронут
С большой долей уверенности можно прогнозировать, что как раз крупные казино никуда не денутся из Москвы, полагают в компании Blackwood. «Уже сейчас крупнейшие игроки сменили вывеску казино на «развлекательный комплекс», - замечает Михаил Гец, Вице-президент Blackwood. - В любом случае, у старейших участников рынка есть целых два года на то, чтобы найти прикрытие для своего игорного бизнеса. И мы уверены, оно будет найдено. Существует много механизмов подстроиться под новое законодательство, не говоря о том, что не известно, как сложится практика закрытия казино и их переселения».
Закрыть крупное игровое заведение без криминального обоснования не так просто. «На данный момент нельзя отказать собственнику в размещении «Развлекательного центра», открытого в соответствии с требованиями городского закона, - считает Андрей Бушин, директор Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». - Более, чем одной тысяче игровых заведений был присвоен именно такой статус».
Впрочем, Андрей Метельский пояснил, что, в отличие от небольших игровых залов, в случае с казино будет закрываться не все заведение, а только его игровая «составляющая». Можно предположить, что будут закрыты те казино, у которых просто нет площади 3000 кв. м. Остальные могут перераспределить игровые и развлекательные площади и при необходимости увеличить число игровых столов. По данным госп. Метельского, нормам закона №58 соответствуют 32 казино. Между тем, в Ассоциации деятелей игорного бизнеса (АДИБ) сообщили, что на начало 2007 года всего в Москве было 52 казино.
«Договориться» не получится
Михаил Гец предполагает, что изначально механизм закрытия казино будет административным, а в случае отказа – судебным. «К сожалению, - говорит он, - можно не сомневаться, что «взяткоемкость» этого процесса составит 100%». В этом, однако, сомневается Андрей Бушин: «О «взяткоемкости» процесса закрытия говорить сложно, так как чиновникам трудно будет оставить какое-либо казино без внимания, тогда как другие будут повсеместно закрываться». Говоря о вероятности «откатов» при выборе кандидатов на закрытие, депутат Андрей Метельский сказал: «Предпосылок для таких опасений у меня нет. Есть уверенность, что большинство вопросов будут сняты сами по себе к июлю 2007 года в административном порядке».
В середине января прошло заседание Комиссии Правительства Москвы по игорному бизнесу, на котором были подведены итоги 2006 года и намечены планы до лета 2007 года. По уточненным данным, в 2006 году были закрыты 1968 игорных заведений. На 1 января 2007 г. в городе работало 773 заведения. Почти все закрытые заведения – игровые залы. Нетрудно подсчитать, что их число за 2006 год сократилось на 68%. С учетом того, что к 1 июля 2006 года городские власти обещают оставить всего 200-220 слот-залов, их число, по сравнению с 2005 годом, сократится примерно на 93%.
Ближайший план Комиссии по игорному бизнесу – провести до середины марта 2007 г. полную инвентаризацию игорных заведений города, по результатам которой будут выдаваться предписания на прекращение деятельности заведениям, не соответствующим требованиям закона. Префектурам предложено до окончания инвентаризации приостановить закрытие игорных заведений на их территории. Таким образом, новостей следует ожидать ближе к апрелю 2007 года. В то же время, Комиссия предупредила, что любое возобновление деятельности игорного заведения без ее специального решения «будет квалифицироваться как незаконное предпринимательство со всеми вытекающими последствиями».
Не надо паники
Анализируя влияние выхода на рынок помещений игровых заведений, эксперты не склонны преувеличивать его значение, хотя в случае полного закрытия всех заведений, по разным оценкам, в Москве на рынок может выйти 200-250 кв. м. площадей. Причем значительная часть этого объема, как уже замечено, появилась по итогам 2006 года. Однако все это происходит постепенно. «Разового выброса тысяч помещений не произойдет, в связи с большим количеством административных и экономических неясностей, - говорит Андрей Машков, ведущий консультант департамента торговой недвижимости компании Paul’s Yard. - Если казино и будут закрываться, то, в первую очередь, в знаковых местах в центре города. Следующая волна закрытия может быть спровоцирована потерей поддержки со стороны собственников помещений. Разового ценового обвала не будет, хотя бы потому, что владельцы помещений будут стараться брать с новых арендаторов такие же арендные платежи».
С этим ценовым прогнозом, в целом, согласен Андрей Бушин: «Грандиозного обвала не будет. Его не было даже на первой волне 2003-2004 г., когда по предписанию Префектур были закрыты клубы, не соответствующие определенным требованиям. Собственники, привыкшие к довольно высоким арендным ставкам, не снизили, а повысили их. Что касается имеющихся клубов, у каждого из них уже есть развитая концепция замены одной деятельности на другую. Например, игровые клубы «Вулкан» «переквалифицируются» в пивной бар Темпл Бар».
Азарт нельзя «закрыть»
Многие полагают, что «сухой закон» в игровой сфере ни к чему хорошему в Москве не приведет: все вернется на уровень наперсточников и подпольных казино для крупных игроков. Именно опасения такого развития событий, а также низкий энтузиазм инвесторов в отношении спущенных сверху игровых зон, могут подвигнуть федеральных законодателей со временем смягчить положения закона. «Скорее всего, игровые заведения, которые захотят уйти в тень, не будут делать это открыто, - говорит Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group Moscow. - Останутся закрытые залы для очень крупных ставок, но вряд ли они будут на тех же местах».
Любое закрытие игорного заведения – это прямые убытки владельцев, но оставшееся время до «часа икс» вполне может компенсировать эти расходы, считает Шершнев. «Самые большие потери понесут несколько крупных американских кампаний, которые уже купили землю и готовили проекты в ближнем Подмосковье и Ленинградской области, - говорит он. - По ним закон ударил больше всего. Теперь им, скорее всего, придется переносить проекты в «игровые зоны», сама концепция которых рассчитана как раз на подобных инвесторов».
Что делать с помещением?
Сегодня об изменении профиля казино пришлось задуматься собственником не самых больших заведений (игровая площадь менее 3000 кв. м), к 2009 году это, вероятно, предстоит и «акулам» игрового бизнеса. «С минимальными потерями для бизнеса помещения казино можно перепрофилировать в новые клубы, - говорит Андрей Машков. - Этот бизнес до сих пор остается недостаточно конкурентным. Также там можно открывать центры красоты и бутики с индивидуальной дизайнерской концепцией. В случае, если арендатор захочет ликвидировать помпезный интерьер, это, безусловно, будет сделано».
Разумеется, стратегия использования помещений зависит от того, находятся они в собственности или в аренде у игрового заведения. А это, в свою очередь, зависит от площади (казино, обычно, в собственности) и от того, принадлежит ли заведение сетевому оператору. «Скорее всего, у ведущих игровых операторов (Ritzio Entertainment Group, Storm International) большие по площади здания находятся в собственности, - говорит Михаил Гец. - Однако для помещений менее 500-700 кв. м, на наш взгляд, скорее, подходит аренда, так как у владельцев могут поменяться планы относительно функционирования игорного заведения в том или ином районе».
В компании Blackwood отмечают, что казино отличает от любого другого помещения специфическая планировка (несколько залов, каждый из которых представляет собой открытое пространство с колоннами, высокие потолки, возможность организации ресторана с кухней) и богатое убранство. «Поэтому, в случае перепрофилирования казино, наиболее логично сделать на его месте ресторан, закрытый клуб, бутик дорогой одежды и ночное развлекательное заведение, - рассуждает М.Гец. - Это может почти не потребовать никаких изменений. Если же в бывшее казино сядет обыкновенный арендатор стрит-ритейла, то даже в этом случае смена декораций не потребует значительных средств. В оформлении казино наибольшую роль играют мебель, ковры, люстры и прочие предметы интерьера. Все это может быть продано, и пустое помещение будет идеально для дальнейшего использования, так как плюсами казино является безупречная система безопасности, хорошая вентиляция и парковка».
***
Сейчас существует много разноречивых прогнозов о дальнейшей судьбе игрового бизнеса в Москве, но, обычно, все комментарии заканчиваются одним: «Поживем - увидим». Что касается помещений игорных заведений, то по опыту 2006 и начала 2007 года можно сказать одно: на закрытых игровых клубах не появляется табличек «Аренда» и уж, конечно, они не появятся на стенах казино.
«Подождем хотя бы июля»
Своим мнением о перспективах игорного бизнеса в России поделился Игорь БАЛЛО, Президент московской Ассоциации деятелей игорного бизнеса (АДИБ), представляющей интересы небольших операторов игрового рынка.
- Что Вы думаете о реалистичности сроков создания игровых зон к 2009 году?
- Все зависит от финансирования и времени начала строительных работ. Если в зоны стянуть много сил, то реалистично первые объекты сдать в срок. Но строительство игровой зоны «под ключ» потребует не менее 6-7 лет. Еще столько же должно уйти на раскрутку зоны и прилегающей к ней территории.
- Каковы коммерческие перспективы этих проектов?
- Об этом пока рано говорить. Шансы всегда есть, хотя географическое расположение этих зон, на мой взгляд, не самое удачное, и поэтому количество зон в перспективе надо увеличить. Ну а если зоны вообще не заработают, законодательство придется менять.
- Каков будет правовой механизм закрытия казино - судебный или административный?
- Процесс закрытия казино - тайна за семью печатями. Ведь пока не вышли соответствующие постановления правительства, говорить о дальнейших планах как бизнесменов, так и властей, преждевременно. К июлю 2007 года в Москве, я думаю, количество казино сократиться на 15-20%. Никаких потерь собственникам никто, конечно же, не возместит.
- В ноябре 2006 года Вице-президент АДИБ Евгений Ковтун сказал, что новый закон будет способствовать тому, что рынок будет поделен между несколькими крупными монополистами. Каково ваше мнение?
- Евгений Ковтун, говорил это на момент, когда в списке зон фигурировала Московская область. После его высказываний законопроект изменился. Московской области, как игровой зоны, не стало. Но суть следующая: крупный капитал, естественно, будет искать выход из сложившейся ситуации. Ему больше, чем другим, есть что терять. Поэтому вполне возможно, что мы станем свидетелями изменений действующего законодательства. С другой стороны, я сомневаюсь, что эти компании смогут работать в зонах.
- Как может отразиться на рынке коммерческой недвижимости выход большого числа помещений в столь «злачных» местах?
- Казино не так много. В Москве их сейчас 51. Да и закрытие будет не одновременное. В любом случае, делать выводы еще рано. Подождем хотя бы июля 2007 года.
Крупнейшие операторы игрового рынка Москвы:
Ritzio Entertainment Group (REG) – международный оператор сетевых проектов в сфере развлечений. Среди других направлений деятельности – ресторанный бизнес и управление недвижимостью. Под брендом холдинга работают более 900 игровых клубов и 12 казино. В Москве с 1992 года компания развивает сеть игровых клубов «Вулкан» (казино в Москве у REG нет). В 2006 г. холдинг стал «Компанией года» в номинации «услуги» и занял 146 место из 800 крупнейших компаний России, поднявшись за год на 119 пунктов.
«Джекпот» - сеть игровых клубов, зарегистрированная на Кипре, которая была создана в кризисном 1998 году, как уверяют в компании, «по распоряжению Мэра Москвы в качестве экспериментального проекта». Игровые автоматы МИС «Джекпот» объединены в единую систему оптоволоконными линями связи. На фоне закрытия многих заведений в 2006 году, «Джекпот» продолжал увеличивать число залов в Москве и области (только в декабре в Москве открылось пять залов). Компания также владеет несколькими развлекательными комплексами.
Storm International – голландский игорный холдинг, который объединяет в Москве сеть залов «Супер Слотс» (22 объекта) и пять казино: «Шангри Ла», «Джаз Таун», «Нью-Йорк», «Карнавал» и «Ударник». Заведения холдинга работают в рамках программы, включающей дополнительные ограничения по рекламе и по возрасту игроков (от 21 года) и психологическую поддержку для клиентов.
Алексей МАСЛОБОЙНИКОВ
Мир и Дом
