Без азарта
«Однорукие бандиты» не успели еще толком оглядеться в торговых центрах, как появился риск гонений их из «храмов торговли». В результате есть шанс появления там вакантных площадей. Эту случайную «манну» эксперты прочат операторам сотовой связи, аптекам и парфюмерным магазинам.
В последнее время словосочетание «игровой автомат» возвели чуть ли не в ранг ругательства. Закону «О размещении объектов игорного бизнеса на территории города Москвы» нет еще и года, но шума его исполнение успело наделать уже много. Из ранее имевшихся в столице 2700 объектов игорного бизнеса на сегодняшний день закрыли более 64%. Места размещения «одноруких бандитов» так активно проверяют, что это превратилось в проблему не только для операторов игорного бизнеса, но и для арендодателей, предоставляющих им помещения. Досталось и рынкам, и небольшим магазинам, и даже улицам. Пока под удар не попали разве что торговые центры. Иосиф Орджоникидзе, возглавляющий Комиссию по игорному бизнесу при правительстве Москвы, пообещал их не трогать, если размещенные там игорные заведения соответствуют требованиям закона. А требования довольно понятные: игровые автоматы могут размещаться в помещениях площадью не менее 80 кв. м, имеющих отдельный вход.
Одинокие «бандиты»
В первой редакции закона было прописано, что игровые автоматы запрещено размещать в магазинах и супермаркетах, а спустя какое-то время в него внесли поправку, заменив эти два слова на «помещения предприятий розничной торговли». И в первом, и во втором случае торговые центры не попали в сферу действия закона, поэтому и игровые автоматы, расположенные в них, оказались защищенными от удара. Однако защищенность торговых центров в большей степени связана не с формулировками закона, а с неразвитостью в них игорного бизнеса. «Не более 5% существующих в столице игорных заведений размещается в торговых центрах», — констатирует Евгений Ковтун, вице-президент Ассоциации деятелей игорного бизнеса города Москвы. Столичные торговые центры не слишком вдохновляют операторов игорного бизнеса, которые предпочитают занимать отдельно стоящие здания. Иная ситуация, по его мнению, в регионах — там торговые комплексы пользуются популярностью у «одноруких бандитов» и их хозяев. В провинции для них это зачастую единственный вариант размещения.
Консультанты и брокеры рынка торговой недвижимости считают, что это торговым центрам не нужны игровые автоматы, а не наоборот.Если такое соседство и случается, то, по словам Дмитрия Хечумова, начальника отдела торговых помещений компании DTZ, отнюдь не потому, что подобный арендатор понадобился торговому центру. Все гораздо проще. Чаще всего ими прикрывают «мертвые» зоны. «Под игорные заведения обычно отдают те помещения, для которых трудно найти иных арендаторов», — говорит Хечумов.
Кроме того, некоторые владельцы торговых комплексов за счет игорных операторов пытаются быстро заработать. Но, хотя «дружба» торгового центра и зала игровых автоматов действительно приносит хороший доход, таких случаев немного. «Я вообще не знаю свежих примеров, когда у владельца торгового центра возникало желание разместить на своей территории объекты игорного бизнеса», — возражает Хечумов. Владельцы современных концептуальных торговых центров в большинстве случаев позиционируют их как места для семейного отдыха, и вся развлекательная зона обычно выстраивается под эту концепцию — детские игровые комнаты и кинозалы. Игровые автоматы в эту концепцию не вписываются, поэтому девелоперы стараются их избегать, даже когда необходимо найти операторов на «мертвые» зоны.
Есть еще и чисто техническая причина, по которой игровые автоматы не попадают в торговые центры. Дело в том, что центр обычно работает с 10 до 21-22 часов. Время игровых автоматов наступает более поздним вечером и ночью — для того, чтобы не потерять свою аудиторию, им необходимо работать до 2-3 часов ночи. «Иными словами, и безо всякой строки в законе им нужен отдельный вход, — говорит Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property. — Но это не всегда заложено в проекте здания торгового центра, и сотрудничества не получается». Кроме того, из этого вытекают дополнительные расходы и на охрану и уборку, что невыгодно управляющим торговых центров.
Курортный роман
Создается впечатление, что заведений игорного бизнеса в столичных торговых центрах нет, не было и быть не может. Конечно же, это не так. Слишком уж велик соблазн. Чаще всего игровые автоматы занимают 200-250 кв. м торговой площади по довольно высоким ставкам аренды. Казалось бы, немного. «Но нередко они арендуют от 400 до 600 кв. м, а в потенциале стремятся увеличить свои помещения до 1500 кв. м, — включается в разговор Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. — А это уже внушительная площадь». Не устоял перед соблазном даже торговый центр «Атриум» со своей более чем успешной концепцией. Игорное заведение в нем есть. Но со стороны оно больше похоже на казино, нежели на зал игровых автоматов, что делает его интересным для посетителей более высокого ранга и не отпугивает аудиторию торгового центра. Этому способствует и то, что оно, как того требует закон, имеет отдельный вход — со стороны Садового кольца.
Большие залы игровых автоматов есть в современных торговых центрах «Рио» и «Охотный ряд». В свое время гигантский зал игровых автоматов располагался на самом нижнем ярусе «Охотного ряда». «Ранее, спускаясь по эскалатору из метро, посетители торгового центра попадали в зону расположения игровых автоматов, где клиенты имели возможность курить, что далеко не всем было приятно», — вспоминает Андрей Васюткин, аналитик отдела консалтинга компании GVA Sawyer. Правда, потом эта зона вместе с автоматами исчезла.
Остался только зал «Джекпот», который расположен не в самом торговом центре, а около его входа. В последнее время он сильно уменьшился. Ожидается, что в ближайшее время он покинет торговый центр. «Думаю, что главная причина этих перемен — постепенная смена концепции „Охотного ряда“», — говорит Роман Соков. Действительно, первый зал игровых автоматов ушел из центра задолго до появления закона «О размещении объектов игорного бизнеса».
Чуть ли не единственный пример, когда уход игрового оператора совпал с принятием этого закона, — случай в торговом центре «Три D». Его этой зимой покинул зал игровых автоматов «Ричи», занимавший довольно большие площади. Хотя и здесь уход оператора игорного бизнеса был связан, скорее, не с законодательными гонениями. «Ричи» оказался отрезанным от стихийных посетителей — в центр ехали именно за покупками. «Оператор ушел потому, что не получал прибыли в тех размерах, на которые рассчитывал, — рассказал Алексей Соболев, генеральный директор компании „Яузские ворота“, являющейся собственником торгового центра „Три D“. — Удаленность от метро сказывалась на работе этого арендатора, и в итоге для него это оказалось нерентабельным». После того, как пространство освободилось, владельцы центра рассматривали несколько вариантов его использования — планировалось «посадить» там то предприятия сферы услуг, то операторов, предлагающих товары для дачи. Была даже идея найти другого оператора игровых автоматов, однако после вступления в силу закона о размещении игорных заведений в Москве это оказалось непростой задачей. В результате решили разместить там офис. «Поскольку мы — крупная структура и нам выгоднее работать на собственных площадях, чем на арендованных, мы решили разместить в этом помещении собственный офис, — подтвердил Соболев. — К тому же после произведенных расчетов такое использование освободившегося пространства оказалось наиболее целесообразным».
Интеллектуальные игры
На этом тему использования освобождающихся из-под игровых автоматов площадей в торговых центрах можно было бы и закрыть за неактуальностью, поскольку ни один эксперт рынка не смог больше вспомнить подобных случаев, если бы не одно «но». «В сентябре намечается принятие федерального закона об игорном бизнесе, в котором собираются прописать полную невозможность нахождения игорных заведений на торговых площадях любого профиля и безо всяких исключений, — говорит Евгений Ковтун.
— И тогда запретительные меры могут вплотную подобраться и к торговым центрам«. Таким образом, даже те торговые центры, в которыхзалы игровых автоматов и иные объекты игорного бизнеса размещены на вполне законных условиях, будут вынуждены с ними попрощаться. Им придется искать новых арендаторов на освободившиеся площади. Учитывая, что владельцы центров стараются размещать «бандитов» в наименее интересных для торговли местах, этот поиск может превратиться в проблему. «Если игровые автоматы размещены в неуютных и лишенных витрин уголках торгового центра (а в большинстве случаев так и есть), — говорит Алексей Могила, — привлечь туда арендатора иного профиля будет очень нелегко».
В менее критичных ситуациях владельцы площадей будут использовать стандартные схемы подбора арендаторов. Сформированную вокруг игровых автоматов зону лучше не разрушать случайным арендатором. «Профиль нового арендатора помещения, в котором ранее располагались азартные игры, должен определяться в зависимости от того, какие магазины или заведения расположены по соседству», — рассказывает Ольга Ясько, руководитель отдела анали тики рынка торговой недвижимости компании Colliers International.
«Например, если напротив игрового зала находился магазин женской одежды, то на это место выгодно посадить оператора косметики и парфюмерии, так как эти два профиля создадут синергию», — добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Другое дело, если автоматы не вписывались в окружающую их зону — тогда можно подобрать, наконец, более адекватного ей оператора.
Бывает, что игровые автоматы занимают помещение на 1-м этаже с отдельным входом. Тогда, по мнению Баллы Фай, директора по стратегическому развитию компании Paul?s Yard, там уместно разместить салон мобильной связи, небольшой бутик или ювелирный магазин — то есть оператора, готового платить за привлекательные площади высокую ставку аренды. Если помещение велико, есть смысл разбить его на несколько частей и сдать в аренду разным операторам.
Но чаще всего «однорукие бандиты» расположены на территории зоны развлечений на 3-м этаже торговых центров. В этом случае на их месте придется разместить либо кафе, что требует специальных технических условий, либо магазин аудио- и видеопродукции. Можно, по словам Ясько, «посадить» на его место оператора неазартных развлечений, например бильярдный клуб. «А на мой взгляд, разумнее отдать освободившееся место под детский развлекательный центр, такой как „Крейзи парк“ или „Игромакс“», — считает Дмитрий Хечумов. Однако, пор его словам, девелоперы не любят размещать в своих центрах детские площадки, расценивая это как необходимое обременение. Наверное, время игр еще придет и в наши торговые центры. Но игр без азарта.
НАТАЛИЯ ПАВЛОВА-КАТКОВА
Журнал Building Commercial №9
