Игра на метры
Несмотря на то что закон о регулировании игорного бизнеса еще не принят, закрытие игровых залов и казино по России идет полным ходом, а за освобождающиеся квадратные метры разворачивается настоящая битва между новыми арендаторами.
По официальным данным, объем игорного рынка России составляет два миллиарда долларов в год (по неофициальной статистике — все восемь). Сегодня в России функционирует около двух тысяч игорных заведений в формате казино и сотни тысяч небольших залов игровых автоматов. Занимаемые ими объекты коммерческой недвижимости сильно отличаются в зависимости от формата клуба. По словам директора по развитию Astera Group Марти Уилан, залы игровых автоматов, как правило, занимают помещения площадью от 20 до 250 кв. м. Тем временем помещения казино — это нередко отдельно стоящие здания площадью от 700 до 2 000 кв. м с выделенной парковкой и большой прилегающей территорией. Впрочем, объединяет их одно: в ближайшее время и те и другие будут закрыты или выведены в «резервации».
Оценить потенциальный объем освобождающихся помещений, которые занимают сегодня казино и игровые залы, эксперты рынка не берутся. Тем временем общие прикидки показывают, что цифра может быть очень и очень внушительной — более 1 млн кв. м по стране. Пока окончательной редакции закона нет, трудно оперировать более точными цифрами. Все зависит от того, насколько жесткие ограничения будут приняты. «Если игорный бизнес будет переведен в четыре «резервации» (с этой инициативой выступил недавно президент РФ Владимир Путин — Прим. ред.), то освободятся все помещения, которые сейчас используются для осуществления игорной деятельности», — говорит вице-президент Ассоциации деятелей игорного бизнеса Евгений Ковтун. Если же законодатели все-таки смягчатся и введут ограничения по размеру и формату помещений, занимаемых игровыми залами, то на рынок недвижимости будут выставлены не соответствующие новым требованиям объекты.
Так или иначе, но многим операторам игорного рынка придется свернуть свою деятельность. Процесс выселения таких арендаторов уже начался в Москве и Санкт-Петербурге, где после принятия местных законов, по некоторым оценкам, уже прекратили работу более половины слот-клубов. Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов напоминает, что в Москве уже закрыто шесть крупнейших казино — это Golden Palace, Golden Palace Weekend, «Кристалл», «Космос», «Сол», «Бакара», а общий выход освободившихся коммерческих площадей составляет не менее 10 000 кв. м.
С принятием федерального закона волна перекинется на регионы, так что закрытие игровых заведений продолжится в общероссийском масштабе. А значит, эти помещения рано или поздно будут выставлены на открытый рынок торговой и развлекательной недвижимости, и спрос на них будет нешуточный. «В случае закрытия игорных заведений в Москве (да и по всей России) освободятся тысячи квадратных метров нежилых помещений, расположенных в самых востребованных местах, большинство в пределах Третьего транспортного кольца, если не учитывать залы игровых автоматов, хаотично разбросанные по всему городу», — констатирует эксперт департамента инвестиций АН «Статус» Игорь Золотарев.
Попробуем выяснить, кто в первую очередь заинтересуется освобождающимися метрами и каким образом представители других сфер бизнеса могут оказаться в первых рядах потенциальных арендаторов этих площадей.
Интересные места
«Значительная часть помещений, занятых до недавнего времени игровыми автоматами, представляет собой сборно-разборные конструкции, а не капитальные строения, поэтому такие объекты вряд ли будут интересны серьезным ритейлерам», — полагает директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Наталия Орешина. Время от времени часть таких помещений оказывается «вне закона» и подвергается демонтажу.
— Около половины объектов игорного бизнеса — быстро возводимые здания: ларьки, павильоны и т. д. Риск для нового арендатора в этом случае велик, поскольку подобные постройки могут быть в ближайшее время снесены. Соответственно, аренда земли под ними краткосрочная. Вкладывая деньги в аренду здания и его отделку, арендатор рискует попасть под снос, поэтому крупные сетевые компании рассматривают только долгосрочный договор аренды с регистрацией, что невозможно в быстро возводимых зданиях, — предупреждает Марти Уилан.
Тем не менее, даже эти помещения найдут своих арендаторов. Ведь их расположение у станций метро и в местах концентрации большого пешеходного потока позволят успешно работать небольшим салонам сотовой связи, пивным палаткам, малым несетевым продуктовым магазинам и другим торговым предприятиям, нетребовательным к качеству помещений, но остро нуждающимся в большом потоке спонтанных клиентов.
Помимо сборно-разборных палаток, залы игровых автоматов прочно обосновались на первых этажах жилых домов на оживленных улицах с большим пешеходным и автомобильным потоком. «Помещения операторов игорного бизнеса — безусловно, «лакомые кусочки» для компаний, которым необходим большой трафик. Это помещения на первых этажах в местах с высокой проходимостью, возле станций метро, у продуктовых супермаркетов и торговых центров», — говорит Марти Уилан. По словам Александра Базыкина, директора департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, освобождающиеся площади будут интересны всем компаниям, работающим на рынке ритейла и стрит-ритейла, а также предприятиям общепита. Особенно тем, которые имеют высокий уровень рентабельности и могут платить за метры высокую цену.
— Арендовать такие помещения способны операторы, традиционно выплачивающие высокие арендные ставки: банки, салоны сотовой связи, — говорит Марти Уилан. — На помещения, расположенные в имиджевых местах, в основных торговых коридорах города, будут претендовать также операторы ритейла, которые готовы на более высокие ставки аренды ради престижа компании. По сути, эти помещения по своим характеристикам подойдут любым компаниям, развивающимся в помещениях формата стрит-ритейл в местах с высокой проходимостью, например, операторам одежды, обуви, общепита и аудио- и видеодисков. Однако в связи с высокой арендной ставкой они вряд ли смогут себе это позволить.
Сдай-продай
Если к моменту вступления в силу закона об ограничении игорной деятельности срок договора аренды для игрового оператора еще не истечет, то арендатор все равно должен будет окончательно свернуть свою профильную деятельность.
— Если на период действия федерального закона некоторые договоры будут продолжать свое действие, они должны быть прекращены, так как заниматься игорной деятельностью в некоторых помещениях, арендованных под игровые залы или казино, согласно закону, будет невозможно, — рассказывает Евгений Ковтун (Ассоциация деятелей игорного бизнеса).
Что же делать таким арендаторам? Эксперты советуют либо разорвать договор аренды, подобрав себе замену, либо своими силами сдать помещение в субаренду на короткий срок. «Арендаторы, заключившие договоры аренды на длительный срок, возможно, смогут сдавать помещения в субаренду или, по возможности, сами сменить профиль деятельности», — подсказывает Александр Базыкин (Blackwood).
Еще проще (насколько это вообще возможно в сложившихся условиях) будет тем игровым операторам, которые имеют помещения в собственности. «Многие компании после принятия закона, проведя реструктуризацию деятельности, откроют в этих помещениях собственные объекты торговли. Другим выходом будет получение дохода за счет сдачи помещений в аренду или их продажи другим компаниям», — говорит Марти Уилан (Astera Group).
Третий тип освобождающихся помещений — казино относительно большой площади. Будущими арендаторами таких помещений станут, скорее всего, компании несколько иного профиля. По словам заместителя директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, большинство казино расположено в местах непривлекательных для розничной торговли, потому что такие заведения изначально находились не на основных улицах. Клиенты ехали в казино целенаправленно, поэтому спонтанные посетители их владельцам были не нужны. Как предполагает Юлия Никуличева, помещения закрывающихся казино могут быть перепрофилированы под развлекательные объекты. А Алексей Аверьянов считает, что они могут быть интересны московским рестораторам: «Немаловажную роль здесь играют «раскрученные» адреса и внутренняя планировка казино, удачная для перепрофилирования помещения под ресторан». Наталия Орешина также считает, что к работе в помещениях бывших казино проще всего будет приспособиться ресторанному сектору, поскольку ресторан можно спланировать как угодно, а для нормального ритейла необходимы помещения правильной, желательно прямоугольной формы. Тем не менее, по словам Алексея Аверьянова, более удаленные от центра здания, к примеру, московские казино «Бакара» и «Космос», могут быть интересны крупным сетям: близость к спальным районам и сравнительно небольшая площадь зданий заинтересуют игроков рынка торговой недвижимости.
А вот в торговых центрах игорный бизнес практически не был представлен. По словам старшего консультанта отдела исследований компании Knight Frank Натальи Сазоновой, в 90% случаев игорные залы не вписываются в концепцию ТЦ, а сейчас наметилась тенденция окончательного ухода таких арендаторов из торговых комплексов. Эксперты смогли вспомнить только несколько столичных торговых центров, где обосновались игровые залы: московские «Атриум», «Охотный ряд», «Новинский пассаж» и «Манеж» (из последних трех они уже съехали). Помещения, которые сдавались игровым операторам в ТЦ, в большинстве случаев реализовать будет сложно, так как залы игровых автоматов в торговых центрах попадали в так называемые «мертвые» зоны, куда не шли другие арендаторы.
С автоматом на выход
Эксперты практически единодушны: проблем с поиском арендаторов, желающих «прописаться» на освобождающихся метрах, у собственников «игровой» недвижимости не будет. Главным сдерживающим фактором станет лишь цена аренды помещений. Известно, что ставки для игорного бизнеса значительно выше, чем для других арендаторов (по оценке Натальи Сазоновой, на 20-50%) — рентабельность слот-клубов позволяет операторам не скупиться. По словам Наталии Орешиной, такие арендаторы готовы были брать любые помещения на любых условиях.
Найти такое же количество арендаторов, работающих в менее доходных сферах бизнеса, но готовых при этом раскошелиться, будет непросто. А значит, полагает Юлия Никуличева, арендодателям придется скорректировать свои ожидания по уровню арендной ставки соразмерно возможностям операторов. «Ставки аренды, которые готов платить игорный бизнес, отличаются от финансовых возможностей других арендаторов, поэтому арендодателям и новым арендаторам придется находить разумный компромисс», — подтверждает Наталия Орешина. Можно сделать вывод: предпринимателям, желающим арендовать «игровые» метры, следует торговаться с ленд-лордами, а не соглашаться на предлагаемые грабительские условия аренды. Однако, добавляет Юлия Никуличева, помещения в наиболее привлекательных районах крупных российских городов будут сданы новым арендаторам по старым ценам.
— Маловероятно, что после закрытия игорных заведений ставки аренды на освободившиеся торговые помещения будут ниже среднерыночных, так как спрос в этом сегменте растет более быстрыми темпами, чем предложение новых площадей, — подытоживает Наталия Сазонова. А Марти Уилан ожидает небольшого снижения ставок аренды на помещения в непривлекательных районах.
Еще одним препятствием для новых арендаторов может стать необходимость перепрофилирования помещения. Впрочем, специалисты считают, что это и вовсе не проблема. На фоне кампании против игорных заведений регулирующие органы с охотой переведут все арендуемые бизнесменами помещения в новое назначение.
— Для помещений, ранее оборудованных под игорные заведения, вариантом выхода на рынок может быть сдача в аренду с обременением по перепрофилированию. Такой механизм не ведет к повышению рисков для арендаторов, если компанию устраивают условия, на которых предоставляется помещение, — говорит Алексей Аверьянов.
Наталия Орешина также предупреждает, что все мини-казино и залы игровых автоматов относятся к категории самых непритязательных арендаторов с точки зрения качества помещений. Поэтому в некоторых случаях новые арендаторы столкнутся с тем, что после вывоза игрового оборудования в помещении придется делать капитальный ремонт и проводить перепланировку, что потребует дополнительных затрат.
За нами не занимать!
Проблемы у новых арендаторов игорных помещений, конечно же, будут. Но на фоне сохраняющегося дефицита торговых площадей в формате стрит-ритейл и огромного количества желающих занять их эти трудности не выглядят чрезвычайными.
Вот только позаботиться о том, чтобы получить в аренду «игровые» площади, нужно уже сегодня. «Эти помещения очень ликвидные, поэтому спрос на них превысит предложение», — считает Марти Уилан. А значит, часть арендаторов, даже готовых платить высокие арендные ставки, останется за бортом. Поучаствовать же в разделе освобождающихся мест смогут только те компании, которые заранее обратятся к арендодателям, чтобы застолбить для себя наиболее интересные и привлекательные помещения. Сами собственники уже готовы принимать заявки. «Операторы игровых заведений, планируя свою деятельность в перспективе, будут заранее выставлять помещения на рынок», — говорит Марти Уилан.
Другое дело, что появление этих помещений будет происходить постепенно, и разовых «выбросов» большого объема квадратных метров не будет. Поэтому существенных изменений уровня арендных ставок и ситуации на рынке стрит-ритейла не произойдет. «Если на рынок торговой недвижимости выйдет сразу много подобных помещений, то возможно небольшое снижение арендных ставок для помещений стрит-ритейла, — предполагает Александр Базыкин. — Хотя вряд ли эти торговые площади будут «выброшены» на рынок единовременно: игорные заведения начнут сдаваться постепенно, соответственно, площади для ритейла будут также появляться не сразу». По мнению Юлии Никуличевой, массовое закрытие игорных заведений может сказаться на рынке торговой недвижимости только в небольших городах, где сам по себе рынок маленький, а игровых клубов было достаточно много.
— В связи с разноплановыми возможностями по перепрофилированию площадей бывших казино рынок коммерческой недвижимости не ощутит значительных структурных изменений в одном из своих сегментов, пока общее количество закрытых игорных заведений еще не так существенно, — констатирует Алексей Аверьянов.
Впрочем, в том, что это количество станет существенным, уже никто не сомневается. Волна госрегулирования захлестнула игорный бизнес с головой, и пути назад уже нет. Поэтому сегодняшние арендаторы сами пакуют вещички, уступая заветные «квадраты» другим предпринимателям. А на их месте можете оказаться и вы!
В резервации
Согласно недавно озвученному президентом проекту, игорный бизнес должен будет переехать в четыре резервации, две из которых планируется создать на европейской территории России (одну из них, предположительно, в подмосковном Раменском), а две — за Уралом. Причем резервации эти будут размещаться вдали от городов и населенных пунктов. «Зависимость от азартных игр может быть не меньше, чем от алкоголя и наркотиков… Мы должны подумать о том, как оградить наших граждан от того, что сегодня происходит в сфере игорного бизнеса», — объяснил президент страны. При этом, судя по всему, «ограждать» решили не в переносном, а в самом что ни на есть прямом смысле. Если закон «О размещении объектов игорного бизнеса» будет принят депутатами Госдумы именно в таком виде, то могут возникнуть проблемы с поиском соответствующих земельных участков и подведением к ним коммуникаций. Поэтому, вероятно, все эти затраты лягут на плечи инвесторов. А вот будут ли они готовы платить за сомнительную перспективу размещения своих заведений вдали от клиентов — большой вопрос.
Бизнес-Журнал
